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西安万里(国际)酒店管理公司专家观点
[酒店策划]策划角度纵观世博背后的酒店未来
2010年上海世博会日趋接近,继2008年北京奥运会后的又一世界盛事将在中国举行。截至2008年10月6日,已有179个国家和44个国际组织确认参加世博会,如此规模创下世博会历史的最高纪录。
    2010年上海世博会期间,预计需要接待中外与会嘉宾和游客7000万人次,平均每天接待38万人次,高峰期每天将接待70万人次,这就意味着需要63万个酒店床位,而目前上海仅拥有酒店床位26万个。据不完全统计,上海目前至少还有58个在建、拟建的高星级酒店项目将于2008年至2010年间完工,同期新增的经济型酒店客房更将数倍于今年的增量。
    就世博会而言,上海目前酒店供应量与世博会所需的接待规模之间还有差距,发展还有很大的空间。但世博会结束后,来沪游客数量会逐渐回落,如果在世博会前开业的酒店太多,将直接导致世博会后上海饭店客房数量过剩、房价下跌,甚至出现恶性市场竞争。1999年昆明世博会后昆明酒店业的状况是典型的例子。当然,上海作为世界大都市,酒店客源结构多元化,且年持续增长较明显,不可能出现与昆明的状况完全一样,但在建和拟建的酒店项目应有较强的预见性,为世博会结束后的酒店经营保持较强的竞争力,以应对残酷的竞争。既要满足世博会酒店的需求,又要考虑世博会后酒店过剩的危机,如何面对将来酒店市场可能出现高端酒店和经济型酒店两极分化,同时有一部分中档或旧式酒店如何走出困境而不被淘汰,也是上海新建或改建酒店未来面对的难题。
    上海现有在建和拟建的酒店,除部分酒店集团开发和参与筹建的酒店外,大多数单体酒店在建设前期对酒店的功能定位都不尽人意。大部分酒店的建设依据是满足地块容积率等要求,按投资者的主观意愿进行设计、建设,与市场需求有较大的出入。酒店建设进入装修期时,才聘请酒店管理公司或管理团队进驻作开业前的筹备工作,一般设计公司更多的尊重投资方的主观要求或从美感角度进行设计,缺乏市场依据,没有理性考虑合理的投资和回报等因素,建筑结构和功能设定与经营管理者的经营要求有相当大的出入,如客房的房型及数量、餐位的数量大小、服务动线和客用动线不协调,有市场潜力的业态定位过小没亮点,相反该弱化的空间反而放大了等等一系列问题。若投资方按经营管理者意见作调整,则造成重复投资和影响进度;若将错就错,在未来的经营中必将面临一定的困境。
    上海不乏高端豪华酒店,在新建酒店忽略周边的投资环境和市场需求,一味的追求豪华,导致高昂的投资成本在未来激烈的竞争中难以收回,酒店建成后成了开发商的负累!随着酒店业市场的竞争加剧,酒店投资者以高投入攫取高利润的时代已经不复存在,要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润,必须在酒店建设时就赋予其较强的竞争力基础和将来升级换代的空间。对于投资商来说,酒店开发必须要有一套完善的投资策略体系。
    由于市场竞争激烈,很多的投资方逐步意识到委托酒店管理公司从酒店市场研究、定位、设计、投资等方面提供专业科学的策划,确保投资的合理性和利益最大化。其涉及的主要内容有:
在酒店策划时对酒店投资环境的研究
对项目所在地经济环境、旅游业发展状况、经营环境进行酒店建设的专题分析,为拟建酒店得出投资的宏观依据。调研分析项目所在地酒店业发展状况,包括项目所在地相关竞争酒店的经营体量、功能特点、客源市场、经营状况、竞争力比较等,根据所在区域酒店业状况为拟建酒店的定位梳理出合理的相关依据和发展前景。
    酒店策划时对酒店用地地块条件的分析
    根据建设用地规划许可证的相关指标(容积率、建筑限高等)、规划红线对拟建酒店地块的地理位置、周边的环境和景观、市场需求临近度、地块SWOT分析等课题进行研究分析,以期为拟建酒店的最佳建筑布局和定位得出相关依据。
    在酒店策划时对酒店的定位及分析
    根据市场特点和地块条件的研究,并通过相关系统工具的分析,对拟建酒店的开发战略定位、客源市场定位、酒店星级定位、酒店类型定位、酒店档次定位、酒店主题风格定位、酒店经营定位、酒店功能定位等作专题研究分析,最终得出拟建酒店的整体定位。为酒店的经营需要对设计师提出相关的建筑要求并形成设计任务书指导设计师对酒店进行全面设计。
    酒店策划时考虑合理投资回报最大化
    根据对拟建酒店的定位、建筑规划建议和功能面积分配,依照所在地行业投资标准,对酒店的开发费用、建筑成本、装修成本、机电设备投资成本、酒店开办设备设施用品用具等类项估算拟建酒店的总投资额,为投资商提供参考数据;根据对项目所在地酒店业经营状况的调研,根据拟建酒店的定位,根据酒店业发展趋势,预测拟建酒店在假设经营期内的营收及成本费用的状况;以估算的相关类项投资额和营收状况,对拟建酒店的投资和经营从盈亏平衡分析、投资年平均利润分析、现金流量分析、财务净现值、投资和经营敏感性分析、静态和动态投资回收期、收益率等课题运用科学的分析工具进行专业的财务分析,根据以上分析所得数据,反论证投资额和经营定位的合理性,并相应调整不合理的相关类项数据,以达到投资和经营的合理性。
    只有通过合理的投资策划,酒店投资建设才能为将来的经营和回报奠定扎实的基础!
发表时间:〖2010/11/8〗    浏览次数:〖2359〗
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